三季報喜憂參半 中小房企業績欠佳行業分化加劇
【長沙樓市11月開盤預告】
"金九銀十"接近尾聲，今年樓市也迎來盤點季。近日，近半上市房地產開發企業相繼公佈瞭今年三季報。值得註意的是，盡管今年樓市回暖房價走高，上市房企增長幅度要大於下跌幅度，但未出現業績集體飄紅的"盛況"。
分析已公佈季報的62傢房企業績，有32傢實現瞭業績同比增長，另外30傢的業績出現下滑。而在業績下滑的房企中，部分中小民營房企在本季度業績降幅較大。專傢稱，龍頭企業"熱"中小房企"冷"成為2013年三季度房企報告的主要特征，或預示著未來行業整合將進一步加劇。
焦點 樓市走旺房企整體盈利理想
今年以來，樓市回暖一路向好，房企業績理應水漲船高。而從各傢上市房企披露的業績情況看，在今年以來火爆的樓市推動之下，大多數房企業績飄紅，整體表現較好。
截至10月27日晚，根據Wind資訊提供的數據顯示，近5成的上市房企，共62傢房企公佈瞭2013年三季度報告。其中，有32傢實現瞭業績同比增長。
從總體盈利方面，房企的整體表現則較為理想，62傢房企中隻有7傢虧損，其餘全部實現瞭盈利。特別是在營業收入上，大部分都是同比增長的趨勢。
世聯地產在10月23日發佈的三季報報告中，營收入和凈利潤都是實現大增長，前三季度業績創下歷史新高的世聯地台中市財務公司汽車貸款產將上漲歸因於"房地產整體景氣的大背景、基本完成業務全國佈局"。
世聯地產首席技術官黎振偉在日前曾表示："利用目前的一段政策空窗期，正是企業前三季業績能支撐的一個因素。"正因如此，多數房企希望盡快厘清現貨、快速周轉。同時世聯地產分析師唐慧龍表示，世聯地產三季度中特別在經理人代理服務上也實現大增幅盈利。
綜合前三季度的業績，大部分企業車貸新北三重車貸全年銷售目標完成度均超過3/4,快於既定進度。由於下半年可售貨量較大，各大房企的業績預計將繼續攀升，重點企業將普遍能順利甚至超額完成全年目標。中國房產信息集團預計，500億軍團的數量將從去年的8傢上升至12傢左右。
在個股方面，27日晚剛剛公佈三季報的南國置業，成為今年前三季度業績增幅最大的房企。其三季報顯示，公司前三季度實現營業收入9.87億元，同比增長683.81%。業績變動原因是2013年前三季度可結轉的物業較上年同期有大幅增長。
而A股四大地產龍頭之一的招商地產上周也率先披露瞭三季報。報告顯示，招商地產2013年前三季度公司實現營業收入234.7億元，同比增長45.37%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤36.05億元，每股收益2.10元，同比增長49.06%。
分析 中小房企業績降幅大
不過值得註意的是，盡管總體盈利情況較為理想，也有部分房企表現不佳。在目前已經公佈三季報的62傢房企中，有30傢的業績出現不同程度的下滑。而在凈利潤上，已公佈三季報的部分上市房企同比增長和環比增長更是業績"飄綠"，凈收入出現下滑的現象。
中房地產和合肥城建就是典型代表，中房地產三季度營收7.17億元，同比增長202.48%；而凈利潤為6370萬元，同比下降30.39%。合肥城建營業收入8.74億元，同比增長57.33%；而凈利潤為4566萬元，同比下降35.81%。
與此同時，津濱發展、天倫置業、深大通、綿世股份、武昌魚的業績降幅也均超過100%。其中除津濱發展外，其餘4傢房企均是民營地產公司。有分析認為，民營地產公司在三季度中業績降幅大，發展面臨大挑戰。
對於業績下滑的原因，絕大部分房企均表示源於報告期內可結算項目較去年同期減少所致。不過，也有部分上市房企是由於公司處於業務轉型期，報告期內無主營業務收入。
"市場比較好，品牌經營比較好，運營能力和資金周轉快都是大型房地產企業的優勢，這些方面民營地產公司顯得並不理想。"世聯地產分析師唐慧龍向記者表示，大型央企控股的地產公司在整體上就有一定優勢，所以在三季度的業績表現上，民營地產企業績明顯降幅較大。
唐慧龍認為，房地產公司在控制結算，所以營收入並不能代表全部三季度收入，他表示："加上去年房地產形勢整體偏好，所以今年房市雖然持續回暖，但是部分房企三季度凈收入同比增長還呈下降趨勢，屬於正常市場現象。"
預測 未來兩極分化更加明顯
上海同策地產研究中心總監張宏偉則向記者表示，部分企業出現業績下滑的現象從根本來說，是前期房地產面臨的問題太多，給予轉型的空間有限，房地產市場和調控都沒能把握好形勢，所以出現瞭業績下滑的現象。
"雖然樓市整體上好轉出現繁華，但是房地產市場分化，對中小企業影響較大。"張宏偉則表示，中小民營房企在核心競爭力上遠不如大型國企央企地產公司，主要是擴張資金上短缺，導致土地市場交易不理想，從銷售上來講，中小民營房企的成本控制能力的把握欠缺，難實現大型房企那樣集中化操作，成本偏高，進而利潤率自然偏低。
對於四季度而言，唐慧龍預測四季度整體形勢會有所好轉。張宏偉則表示，從目前的形式來看，四季度形勢與三季度基本持平，部分房企會有明顯好轉，但仍然會有20-30%的民營房企面臨業績下滑的可能。
"而業績下滑最大原因是這些民營房企缺少擴張發展的資金。"張宏偉這樣說道。未來房地產行業格局勢必分化明顯。中小房企在一二線城市競爭不過大型房企，資金短缺很難拿地，導致很多中小型房企面臨缺乏土地儲備、無法繼續發展的困境。
張宏偉表示，不難看出，未來大型龍頭房企的市場占有率將會繼續擴大，強者更強，區域性的民營房企面臨更大壓力，中小房企的處境也會更艱難，不進則退。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/08053683174.shtml
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