上市房企上半年近半數營收下滑 存貨壓頂
上市房企的半年報披露已經結束，作為房企上半年業績的"體檢表"，通過幾個關鍵指標的分析比對，無疑可以更加清楚房企過去半年的經營狀況，同時，也能對未來行業可能的發展趨勢作出預測。
營收增長與凈利增長背離
根據最新披露的半年報信息，證券時報記者排除瞭一些房地產業務沒有連續性的上市公司，最終共有106傢上市公司符合要求。
統計結果顯示，上半年房地產上市公司營業收入的增長率，與凈利潤同比增長率相比，呈現一種較為嚴重的背離。具體表現為，上述公司上半年平均營業收入同比增長率均值為20.82%；與此對應的是，凈利潤同比增長率均值為-31.37%。就營業收入同比增長率這一指標來看，有58傢上市公司的這一數據為正值，有48傢為負值，即近半數房企營收下滑，而凈利潤增長率為正的上市公司總數為56傢。
從凈利潤總額來看，A股上市房企中，萬科A、保利地產、華夏幸福位列三甲，三傢公司上半年凈利潤分別為48.1億元、38.2億元及23.0億元。
以傳統A股"招保萬金"四傢龍頭公司的半年報數據分析，萬科和保利的業績已與另外兩傢龍頭房企拉開距離。金地集團半年報顯示，上半年實現營收90.84億元，同比增加3.29%；實現凈利潤1.58億元，同比下降49.91%。招商地產半年報顯示，公司上半年營收160.47億元，同比下降0.54%；凈利潤17.85億元，同比下降30%。
另外，作為A股上市房企中產品線定位最為高端的華僑城，其營業收入同比增長率與凈利潤同比增長率分別為28.05%和5.21%。這或許表明在上半年房地產業的整體調整環境中，以豪宅為主打產品的房企，也不能避免陷入凈利潤增速遠不及營業收入增速的境地。
凈資產收益率大范圍下降
證券時報記者統計發現，列入統計范圍內的106傢房企，上半年絕大多數出現瞭凈資產收益率同比下降的現象。這表明房地產行業的投資回報率不斷下降，房企的利潤空間收窄。
列入統計范圍的106傢房地產上市公司，僅有12傢2014年上半年的凈資產收益率實現同比增長，占比僅為11.32%。 "招保萬金"四傢A股傳統代表性房企的凈資產收益率，均出現不同程度的下滑。其中，萬科A的凈資產收益率從去年上半年的6.91%，下降到今年的6.13%；保利地產[微博]的凈資產收益率從去年上半年的7.80%，下降到今年同期的7.21%；招商地產這一指標從10.38%下降為6.53%；金地集團這一指標從1.29%下降為0.54%。
不過，從相關研究部門的歷史統計數據來看，今年上半年上市房企凈資產收益率的普遍下降，隻是過去趨勢的延續。中國房地產研究會、中國房地產業協會今年5月發佈的報告顯示，上市房企2013年度凈資產收益率仍處於自2009年以來的下行通道中，平均水平由上年的11.23%下降至11.09%。據該報告介紹，這一指標自2009年以來一直處於逐年下降的態勢。
龍頭房企拿地變謹慎
一般來說，當報告期內房企銷售收入不及拿地支出時，就會出現經營活動產生的現金流為負的現象，反之則為正值。從上述106傢上市公司的經營活動產生的現金流量凈額分析，僅有30傢公司這一數值為正。其中，京能置業在2014年上半年經營活動產生的現金流量凈額增速最快，同比增長1221%，達到5.10億元。另外，萬科A今年上半年經營活動產生的現金流量凈額最高，為34.33億元。同時，萬科A該數值的同比增速也高達135.05%。
萬科董秘譚華傑近期公開表示，總體來看上半年房價出現瞭下跌，但是地價沒有下跌反而在上升。在這種情況下萬科選擇持有現金，謹慎投資土地。半年報披露信息顯示，萬科報告期內新增19個開發項目，按權益計算的規劃建築面積約264.1萬平方米，而2013年同期公司新增的按權益計算的規劃建築面積為342萬平方米。這一數值較去年同期下降22.75%。
A股目前唯一能與萬科在規模上媲美的保利地產，較去年下半年拿地態度也更加謹慎。2014 年上半年保利新增項目19個，按全口徑計算，上半年土地投資金額為216億元，占銷售金額的比例為33%。雖然2013年上半年，保利地產拿地金額占當期銷售額比例僅為25.3%，但由於保利地產2013年全年拿地金額占銷售金額的比例高達45%，由此可以推斷，保利地產2013年下半年的這一比值遠高於45%。據此推斷，相比去年下半年，保利地產的拿地態度也顯得更加謹慎。
存貨壓頂 下半年或降價
作為行業風向標的萬科，其定期報告對後市走勢的分析，往往因其行業地位而具備相當的權威性。按萬科A2014半年報分析，截至 6月底，全國14個主要城市的新房庫存面積(已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積)由 2013年底的 1.22億平方米上升至 1.35億平方米，庫存去化周期(按最近三月移動平均成交面積計算)由 2013年底的 9.8個月上升至 15.4個月。上述數據表明，下半年甚至更長一段時間內，去庫存將是房企的最重要目標。
證券時報記者統計發現，A股上市的房地產公司中，上半年銷售目標完成率超過50%的，僅有萬科一傢。另外三傢具有代表性意義的房企保利地產、招商地產、金地集團的目標完成率分別為43%、36%和28%。研究人士認為，房企若要實現全年銷售目標，在目前並不景氣的市場環境下，下半年需采取降價走量的銷售策略。
中信證券研究員陳聰認為，在今年剩下的4個月時間裡，不少房地產企業必須以降低毛利，大規模推貨為代價，以求存貨去化。陳聰分析，雖然近期資金成本下降，但今年金融機構更傾向支持龍頭公司，此前資金緊張的企業不會普遍受益於這一輪資金成本的下降。銷售回款將是絕大多數中小公司最關鍵的資金來源，企業的推貨動力不可能下降。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/07532891679.shtml
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